Servizi di Gestione Condominiale

• Art. 1131 c.c.: rappresentanza

• Art. 1133 c.c.: provvedimenti presi dall’amministratore

• Art. 64 disp. att. c.c.: sulla revoca dell’amministratore

• Art. 71 bis disp. att. c.c.: sulle condizioni per svolgere l’incarico di amministratore

• D.M. n. 140/2014 contenente il “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”.

- 3. Le funzioni L’amministratore di condominio soggiace alle regole generali dettate in materia di contratto di mandato, in particolare, nello svolgimento del suo incarico, deve impiegare la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c. 1 c.c.). Ciò premesso, le principali attribuzioni dell’amministratore sono contenute nell’art. 1130 c.c., anche se il regolamento condominiale può contenere ulteriori previsioni al riguardo. Tutti i provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini (art. 1133 c. 1 c.c.). La norma individua le attività di ordinaria amministrazione in cui si sostanzia principalmente l’incarico dell’amministratore; mentre per gli atti di straordinaria amministrazione, eccezion fatta per le ipotesi di urgenza e indifferibilità, occorre un’espressa deliberazione assembleare. Di seguito una tabella riassuntiva.

Esecuzione delle delibere assembleari L’amministratore è obbligato a dare esecuzione a quanto deliberato in assemblea, ad esempio, in materia di assunzione dell’impresa di pulizie o di compimento di determinati lavori. Egli è tenuto, altresì, alla convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto; la convocazione può avvenire anche in via straordinaria, ove lo ritenga necessario o ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (art. 66 c. 1 disp. att. c.c.).

Disciplina delle cose comuni L’amministratore ha il compito di verificare come vengono usati i beni e i servizi comuni, ad esempio le scale, gli androni e così via. In particolare, deve disciplinarne il godimento, in modo che sia assicurata a tutti i condomini la migliore fruibilità; deve anche occuparsi delle altre attività necessarie, come la manutenzione (art. 1130 c. 1 n. 2 c.c.). L'art. 1117 quater c.c. dispone che, in caso di attività che incidano negativamente sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini possano diffidare l'esecutore e chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione. In linea generale, con riferimento ai beni condominiali, come il cortile, il giardino, il lastrico solare ad uso non esclusivo e così via, spetta all'amministratore intervenire per ristabilire il corretto uso delle parti comuni, disciplinarne l'uso e la fruizione. In particolare, egli può rivolgere al soggetto inadempiente dei richiami, formali o informali. Ad esempio, può intimare ai genitori dei bambini che schiamazzano durante i giochi in giardino di cessare con il disturbo alla quiete del condominio. Qualora il regolamento condominiale lo preveda, può essere irrogata una sanzione al trasgressore. L'art. 70 disp. att. c.c. prevede il pagamento di una somma da 200 sino ad 800 euro in caso di recidiva ed è compito dell'assemblea condominiale decidere di adottare la sanzione.

Atti conservativi Nell’ambito degli atti conservativi rientra la manutenzione ordinaria dei beni comuni (art. 1130 c. 1 n. 4 c.c.). Viceversa, la manutenzione straordinaria deve essere deliberata espressamente dall’assemblea. In caso di urgenza (art. 1135 c. 2 c.c.) può ordinare i lavori di manutenzione straordinaria ma deve riferirne nella prima assemblea. Si pensi all’intervento per mettere in sicurezza un cornicione pericolante.

Anagrafe condominiale L’amministratore deve curare un registro contenente le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali (ad esempio, gli usufruttuari), dei titolari dei diritti personali di godimento (come i conduttori o i comodatari). Nel registro devono essere annotati: il codice fiscale, la residenza (o il domicilio), i dati castali delle rispettive unità immobiliari. Inoltre, l’amministratore deve attivarsi per acquisire i dati mancanti, ponendo le eventuali spese a carico dei responsabili dell’omessa comunicazione.

Tenuta dei registri: verbali, nomina e revoca, contabilità Tra i compiti dell’amministratore v’è la tenuta dei registri. Vediamo di cosa si tratta. Nel registro dei verbali delle assemblee sono annotate: • le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, • le deliberazioni, • le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta, • al registro è allegato il regolamento di condominio. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico: • le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, • gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione: • i singoli movimenti in entrata ed in uscita.

Obbligo di rendiconto L’amministratore deve redigere il rendiconto e convocare l’assemblea entro 180 giorni per l’approvazione. Il rendiconto deve essere presentato anche se l’amministratore sia stato revocato o sia dimissionario (si rinvia al paragrafo 12). L’art. 1130 bis definisce cosa s’intende per rendiconto condominiale, ossia il documento che contiene:

- 4. I doveri I principali obblighi dell’amministratore sono contenuti nell’art. 1129 c.c. Di seguito una tabella riassuntiva.

Inoltre, i doveri dell’amministratore si possono evincere, a contrario, dalla lettura delle gravi irregolarità che ne comportano la revoca (art. 1129 c. 12 c.c.). Ad esempio, la mancata apertura del conto corrente condominiale e il mancato uso costituiscono una grave irregolarità, infatti, tra gli obblighi dell’amministratore v’è quello di aprire un conto corrente condominiale (art. 1129 c. 7 c.c.). Di seguito, si analizzano alcuni dei succitati obblighi.

Obbligo di apertura del conto corrente L’apertura del conto corrente a nome del condominio rappresenta un adempimento essenziale. L’amministratore deve farvi transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi. Ogni condomino ha diritto di prendere visione della rendicontazione periodica. La mancata apertura del conto può comportare la revoca dell’amministratore per giusta causa (si rinvia al paragrafo 14) e costituisce una grave irregolarità (art. 1129 c. 11 e 12 c.c.). Prima della riforma del condominio, gli amministratori facevano transitare le somme direttamente sul proprio conto corrente e questo provocava una commistione delle entrate e delle uscite dei vari stabili amministrati dallo stesso amministratore.

Obbligo di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni All’amministratore compete la rappresentanza dei partecipanti al condominio (art. 1133 c. 1 c.c.), in particolare egli:

Riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi La legge pone a carico dell'amministratore l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dall'obbligato, ossia dal condominio moroso, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.). L'amministratore, senza bisogno di autorizzazione del consesso assembleare, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (art. 63 disp. att. c.c.). I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini, si tratta del beneficio di preventiva escussione. Inoltre, se la mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Per un approfondimento si rinvia alla lettura della guida sulle spese condominiali, paragrafo 11.

- 5. Chi può svolgere la funzione di amministratore di condominio? L’art. 71 bis delle disposizioni attuative del Codice civile indica chiaramente i requisiti necessari per svolgere la funzione di amministratore di condominio.